Aktekke Mah. Yalçın Cad. Barutçuoğlu Plaza No:22/A Kat: 5 Daire: 20 Kastamonu 0 850 532 32 07
Ana Sayfa Blog Kat Mülkiyetinde Arsapayı nedir, önemi ve hesaplanması

Kat Mülkiyetinde Arsapayı nedir, önemi ve hesaplanması

KAT MÜLKİYETİNDE ARSA PAYI NEDİR, ÖNEMİ, HESAPLANMASI VE DÜZELTİLMESİ

ARSA PAYI anagayrimenkulün yönetiminde söz sahibi olma durumu ile haklardan faydalanma ve yükümlülüklere katılma oranlarını belirler. ARSA PAYI oranı o arsa üzerindeki anayasa ile teminat altına alınan mülkiyet hakkının da bir yansımasıdır. Özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının hız kazandığı günümüzde kentsel dönüşüm yasasına göre afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi için alınacak kararlarda ARSA PAYLARININ önemi çok büyüktür, çünkü sahip oldukları hak ve yükümlülükler ARSA PAYI ile orantılıdır. Kamulaştırmalarda da bağımsız bölümlere ödenecek bedel ARSA PAYI dikkate alınarak takdir edilmektedir.

KMK arsa payını şöyle tarif etmektedir. “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına ARSA PAYI denir.” (KMK: MD-2.d). Kat malikleri binanın üzerinde bulunduğu arsanın da müşterek malikidirler. Bir ortak arsa üzerine bina yapıldıktan sonra arsa üzerindeki ortaklık bağımsız bölümlere tahsis edilen ARSA PAYLARI üzerinden devam eder. ARSA PAYI kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yapı veya yapıların bulunduğu arsadan bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında verilen payı ifade etmektedir. ARSA PAYI sadece bağımsız bölümlere tahsis edilebilir ve her biri için ayrı ayrı olacak şekilde belirlenir, ortak alanlar için ARSA PAYI tahsisi mümkün değildir. ARSA PAYI bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilemeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de gelişigüzel verilmemelidir. Bu yanlış ve adil olmayan bir uygulamadır

Kat mülkiyeti, ARSA PAYI ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir”. (KMK: MD-3.a) “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin KONUM VE BÜYÜKLÜKLERİNE göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen ARSA PAYININ ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur…” (KMK: 3.b) Kat mülkiyetinin temelinde asıl olarak bir ortaklık ilişkisi bulunmaktadır. Kat mülkiyeti ilişkisi; bağımsız mülkiyet ve paylı (müşterek)mülkiyeti bünyesinde barındıran bir ilişkidir. Kat maliki açısından bağımsız bölümler üzerinde tek kişi mülkiyeti söz konusu iken, ortak yerler ve arsa üzerinde paylı (müşterek) mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Paylı mülkiyet olmaksızın kat mülkiyetinden söz edilemez. Bağımsız bölümlerden her birine o bölümün değeriyle orantılı olarak paylı mülkiyet esaslarına göre ARSA PAYI verildiği için her kat maliki aynı zamanda zorunlu olarak yapının bulunduğu arsanın da paylı (müşterek) malikidir. Arsa payı bağımsız bölümlerin değerinin, kat mülkiyetine konu olan ana yapının(binanın) değerine olan oranıyla bulunur. ARSA PAYINDA esas dikkate alınması gereken unsur bağımsız bölümün kendi değeridir. Bazen 10 m2 lik bir dükkân 100 m2 lik bir konuttan daha kıymetlidir ve dolayısıyla ARSA PAYI da daha büyüktür. Kat mülkiyetinin içinde (muhtevasında) ARSA PAYI da vardır ama ARSA PAYININ müstakil bir varlığı yoktur. Bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkına bağlıdır. Kat mülkiyetinden ayrı olarak hukuki muamelelere konu olamaz, miras yoluyla intikal etmez, rehin edilemez, irtifak hakkına konu olamaz. KMK MD:3.b ile ARSA PAYI belirlemede iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi ARSA PAYLARININ bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi ARSA PAYLARININ projede gösterilme zorunluluğu. ARSA PAYI mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre bağımsız bölümlerin konumları ve büyüklükleri esas alınarak objektif şekilde hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projede açıkça gösterilmek suretiyle, hak kayıplarının önlenmesi amaçlanmıştır. Yine KMK 12nci madde a. bendi mimari projede bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı ARSA PAYLARININ bulunmasını ve malik veya bütün paydaşlar tarafından imzalanmasını zorunlu kılmaktadır. ARSA PAYI kat mülkiyeti ve kat irtifakının ayrılmaz bir unsurudur. ARSA PAYININ belirlenmesi ile ortak yerler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmiş olacak ve kat maliki mülkiyet hakkından doğan haklarını ARSA PAYI oranında kullanacaktır.

 “…ARSA PAYLARININ bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, ARSA PAYLARININ yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir”. (KMK:3.b) Görüldüğü gibi dava açma yetkisi sadece kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya mirasçılarına aittir. 2 Bağımsız bölümlere hiç ARSA PAYI özgülenmediği veya değerleriyle orantılı ARSA PAYI özgülenmediği hallerde ARSA PAYININ yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurulabilir. Bu davanın bütün kat maliklerine yöneltilmesi gerekir. Dava açan kişi her şeyden önce iyi niyetli olmalıdır. Davacının kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasını isteyenlerden olduğu ve resmi senette imzası bulunduğu tespit edilirse iyi niyetli olmadığı anlaşılır. Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu hallerde, ARSA PAYLARININ düzeltilmesi, kesin hüküm nedeniyle talep edilemez. Dava sonucunda ARSA PAYLARININ değiştirilmesine karar verilirse tüm bağımsız bölümlerin ARSA PAYLARININ düzeltilerek tapuya tescili gerekir. Bu davalarda kat maliki olmayan yöneticinin husumet ehliyeti yoktur. Bu davalara ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde bakılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü devam ettiği sürece yani zaman aşımına tabi olmaksızın her zaman dava açılabilir. Kanun ARSA PAYININ her ne kadar konum ve büyüklüğüne bakılarak tespit edileceğini belirtmişse de Yargıtay konum ve büyüklüğün yanında bağımsız bölümün bulunduğu kat, yola cephesi, cephesi varsa yolun ana yol mu tali yol mu olduğu, deniz manzarası bulunup bulunmadığı, güneş alıp almadığı, rüzgâr ve dış etkenlerden etkilenme, varsa eklentilerinin de dikkate alınmasını vurgulamıştır. Yargıtay yine bir kararında bağımsız bölümlerin değerlerine olumlu ya da olumsuz etki eden tüm unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, bu yapılmadan salt bağımsız bölümlerin yüzölçümüne göre hesaplama yapılmasının yanlış olacağını belirtmiştir.

Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen ARSA PAYI, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Sadece 44 ncü Md. gereğince yapılan bağımsız bölüm ilavesi sonucunda ARSA PAYLARINDA değişiklik yapılır.” (KMK: 3.b) Dış etkenlerle (imar planı değişikliği, yeni yol açılması gibi), farklı aksesuar kullanımı, değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları gibi sebeplerle bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen değişiklikler gerekçe gösterilerek ARSA PAYI değiştirilemez. ARSA PAYI kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihte belirlendiğinden yapılan itirazlarda incelemeler ve hesaplamalar yine bu tarihler dikkate alınarak yapılır. Bütün kat malikleri, kat malikleri kurulunda oy birliği ile alacakları bir kararla ARSA PAYINDA ki yanlışlığı “anlaşma” ile düzeltebilirler. Bu durumda ARSA PAYLARI yeniden düzenlenir ve bir liste ile tapu idaresine bildirilir.

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı ARSA PAYI da birlikte geçer; ARSA PAYI, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış ARSA PAYI bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden ARSA PAYINI da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak ARSA PAYI oranında, kendiliğinden kayıtlar.”(KMK: MD-5) Bu madde ile ARSA PAYI ve kat mülkiyeti/irtifakı arasında bulunan sıkı bağ vurgulanmıştır. Yargıtay da “ARSA PAYSIZ bağımsız bölümün tescili olanaksızdır” demek suretiyle bu bağa vurgu yapmıştır.

“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, ARSA PAYLARI oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait ARSA PAYI ile oranlıdır.”(KMK: MD-16) demek suretiyle ortak yerlere ARSA PAYLARI oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları belirtilmiştir. Maddenin devamında da örnek olarak gösterilen ve bunlara benzeyen bazı ortak yerler üzerindeki kullanım hakkının, ARSA PAYI ile orantılı olacağını, ancak bunun aksinin de kararlaştırılabileceğini belirtmiştir. Yargıtay içtihatına göre de “kat maliklerine tanınan kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır”. Ancak bazı ortak yerlerin kullanımını ARSA PAYI oranına bağlamak pek de mümkün olmamaktadır. Bahçe, spor kompleksi, 3 blok giriş kapısı, merdiven, antre gibi ortak yerlere ilişkin ARSA PAYI ölçütü geçerli değildir, bu gibi yerlerde eşit kullanım ve yararlanma hakkı söz konusudur. Özetle ortak yerlerden yararlanma ölçüsünün aksi kararlaştırılmadıkça ARSA PAYI ile orantılı, kullanmanın ölçüsünün ise aksi kararlaştırılmadıkça eşit olacağını söylemek mümkündür.

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşmadıkça; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi ARSA PAYLARI oranında katılmakla yükümlüdür.”(KMK: MD-20.b)”..Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, ARSA PAYLARI oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına ARSA PAYLARI oranında harcanır. (KMK: MD21.b,c) demek suretiyle kat maliklerinin bazı ortak giderlere ARSA PAYI oranında katılmak zorunda olduklarını, aynı zamanda da sigorta tazminatından ARSA PAYI oranında pay alacağını belirtmektedir.

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, ARSA PAYLARI oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile karar vermesine bağlıdır. “MK: MD-25.a, b) denilerek çekilmezlik halinde diğer kat maliklerinin o kat malikinin müstakil bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini ve bedelinin de diğer kat maliklerine ARSA PAYLARI oranında paylaştırılmasını mahkemeden isteyebilirler. “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir” (KMK: MD-30.a). “Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem ARSA PAYI bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” (KMK:MD-34.d).

“Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve ARSA PAYI çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.” (KMK:MD-41.c) demek suretiyle Kat malikleri kurulunun ilk toplantısının toplantı yeter sayısı ile yönetici/denetçi seçiminde sayısal çoğunluk yanında ARSA PAYI çoğunluğu aranmasını da zorunlu kılmıştır. Yani arsa payı fazla olan kat malikinin oyu arsa payıyla orantılı olarak daha fazladır.

“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır”. “Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile karara bağlanır”. “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. …Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri ARSA PAYI oranına göre ödenir.” (KMK:MD-42) demek suretiyle yenilik ve ilavelerden faydalı olanların kat malikleri kurulunun hem sayı hem de ARSA PAYI bakımından çoğunluğu ile verecekleri karar ile yapılabileceği belirtilmiştir. Çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilavelerin masraflarına kullanmak istemeyen kat malikleri katılmazlar. “Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi ARSA PAYI oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik ve ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. (KMK:MD-43.b)

Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin 4 tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait ARSA PAYININ, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan ARSA PAYLARI kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (beyanlar)hanesine işaret olunur; ARSA PAYINI devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı ARSA PAYLARINI bu kanunun 3.b maddesindeki esaslarına göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.” “Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların ARSA PAYLARI, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.” (KMK:MD-47)

Ana yapının tümüyle harap olması halinde (depremde yıkılması gibi)kat mülkiyeti sona erer. Bu durumda kat malikleri arsa üzerinde müşterek malik(paydaş)olurlar. İşte bu durumda ARSA PAYI, arsadan pay alma ölçüsü olduğu için kat irtifakının veya kat mülkiyetinin bulunduğu zamanda sahip olunan ARSA PAYLARI son derece önemlidir. “Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.” (KMK:MD-48.b)


ARSA PAYI HESAPLAMA VE ÖRNEK:

A (Tüm bağımsız bölümlerin top. Satış bedeli)    : 2 500.000 TL.

B (Bağımsız bölümün satış bedeli)                     : 200.000 TL.

C (Arsa payı) = Bağımsız bölümün satış değeri/Tüm bağımsız bölümlerin toplam satış bedeli= B/A=200.000 TL. / 2 500.000 TL.

 

TOPLU YAPILARDA ARSA PAYI:

KMK nun 74 ncü maddesi “Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir” demek suretiyle ARSA PAYI ile ilgili düzenlemelerin toplu yapılar içinde geçerli olduğunu belirtmiştir. Ancak ARSA PAYININ toplu yapılarda uygulanmasında bazı problemler karşımıza çıkmaktadır. Tek parsel toplu yapılarda herhangi bir problem yoktur ama KMK:MD-20’deki paylaşım komşu parsel toplu yapılarda sorun oluşturabilmektedir. Belli blok, parsel veya münferit bağımsız bölümlere (Blok niteliğinde olmayan yapı) özgülenmiş ortak yerler olabileceği gibi tüm toplu yapı kat maliklerine özgülenmiş ortak yer ve tesisler de olabilir. Bir yer, yapı veya tesis fiziki bağa veya tahsis iradesine göre hangi kat malikine özgülenmişse veya hangi kat malikleri faydalanıyorsa masraflara da o kat malikleri katlanmalıdır. Tüm kat maliklerine özgülenmiş ortak yer ve tesislerin ortak giderlerine toplu yapıdaki kat maliklerinin hepsi katılacaktır. İşte problem de burada çıkmaktadır. KMK:MD-66 “…Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” Demek suretiyle toplu yapı kapsamındaki her imar parselinin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasında ayrı ayrı dikkate alınacağını belirtmiştir. Toplu yapının birden fazla parselden oluşması halinde tek bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz. Başka bir anlatımla toplu yapıyı oluşturan birden fazla imar parselinin her birinde ayrı ayrı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması mümkün ise de toplu yapının tamamı için tek bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması MÜMKÜN DEĞİLDİR. Komşu parsel toplu yapılarda ortak giderlere katılım ARSA PAYINA göre yapılırsa parseller üzerindeki yapılaşma yoğunluğuna bağlı olarak diğer bir anlatımla eşit yapılaşmanın bulunmadığı hallerde adil ve hakkaniyete uygun sonuçlar elde edilemeyebilir. Burada KMK:MD-20 imdadımıza yetişmektedir. “Kat maliklerinden her biri aralarında BAŞKA TÜRLÜ ANLAŞMA OLMADIKÇA ………. Toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” Demek suretiyle ortak giderleri ARSA PAYINDAN başka bir ölçüyle paylaştırabileceğini söylemektedir. Bunun için komşu parselde toplu yapılarda yönetim planı yapılırken bu husus dikkate alınmalı ve ARSA PAYINDAN ayrı olarak birde ORTAK GİDERLERE (AİDATLARA) KATILIM PAYI tespit edilmelidir.

Ahmet Hüsamettin Kaya

12.10.2021

Arsapayı hesaplama,Arsapayı düzeltme,Arsapayı önemi,Arsapayı nedir
Foto Galeri