Yeni Kat Mülkiyeti Yasa Metni
Kat Mülkiyeti Kanunu Değişti
Yapılacak değişikliklerde kat maliklerinin 5’te 4’ünün
rızası aranacak
Ev sahibi ve kiracılar tarafından uzun süredir beklenen Kat
Mülkiyeti Kanununda Değişiklik yapılmasına ilişkin Kanun Tasarısı, Meclis Genel
Kurulu’nda kabul edildi.
Yasaya göre, muhtemel afetler, özellikle de depreme karşı
yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel
giderlerine ilave edilebilecek.
Bu gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki,
ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödeyecek. Ana
gayrimenkullerin ortak yerlerinde yapılacak değişikliklerde, “bütün” kat
maliklerinin yazılı rızası olmadıkça değişiklik yapılamayacağına ilişkin
düzenleme değiştiriliyor.
Buna göre, kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin
“beşte dördünün” yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde
inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacak.
İŞTE KANUNUN TAM METNİ
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
Kanun No. 5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007
MADDE 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine
göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği
hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden
düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu
fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana
gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü
saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına
sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem
üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”
MADDE 2- 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci
fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek
üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı
sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik
bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş
veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz
eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm
olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun
değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne
verilmiş olması gereklidir.”
“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir
amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine,
bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat
mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar
hanesinde gösterilir.”
MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili
Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine
hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne
yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve
kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat
Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”
MADDE 5- 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
“MADDE 12- Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün
kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde
bulunması gerekir:
a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa
payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek
suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki
veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini
gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok
yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar
çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu
gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa
eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”
MADDE 6- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine
çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki,
doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün
mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki
işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter
ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait
sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki
sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak
hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat
mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”
MADDE 7- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa
üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o
arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci
maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki
yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”
“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde,
yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat
mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı
sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat
mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede
yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri
imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait
her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye,
belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para
cezası verilir.”
MADDE 8- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak,
ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme
veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya
anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması
halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde
yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız
bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik
yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız
bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile
anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
MADDE 9- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “,
güçlendirme” ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan “yüzde on” ibaresi
“yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.
MADDE 10- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci
fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son
fıkrası hükmü burada da uygulanır.”
MADDE 11- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci
fıkrasına “tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile
yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler”
ibaresi eklenmiştir.
MADDE 12- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve
dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün
mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu
mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için
davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı
ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat
maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri
açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek
üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için
davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi
içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde
hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat
maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş
faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”
“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince
alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her
halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya
dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”
MADDE 13- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları,
noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa
payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki
paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”
MADDE 14- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve
üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.
“Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan
az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman
gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”
“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman
yedi günden az olamaz.”
MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu
toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
MADDE 16- 634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle
kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere
vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi
taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”
MADDE 17- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul
toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her
kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her
kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar
tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh
mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya
mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat
malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin
müdahalesini isteyebilir.”
“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine
getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk
Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
MADDE 18- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde
asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin
her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından
ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”
MADDE 19- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki
fıkra eklenmiştir.
“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu
yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini
temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle
açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu
yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki
yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”
MADDE 20- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü
fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul
olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden
yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”
MADDE 21- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve
ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa
ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46
ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi
gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları
takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan
önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre
ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek,
bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi
uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla
ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan
gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife
karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş
olur.”
MADDE 22- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek
üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “Dokuzuncu Bölüm” altında
aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı
maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
“DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli
üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt
yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya
komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre
yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart
aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat
mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla
imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine
tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat
irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
MADDE 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu
kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş
bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki
diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek
suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde
bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak
sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın,
tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
MADDE 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak
nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu
yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir
bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak
hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı,
bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun
kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat
irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin
hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle
düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve
parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri
bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak
yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan
yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa,
kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde
bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı
ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan
parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların
emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim
plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda
her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve
blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu
kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka
türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta
bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve
temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için
tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi
için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız
bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı
alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla
değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71- Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok
kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı
parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için,
toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer
ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin;
blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve
denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler
için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici
ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının
salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
MADDE 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya
yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına
tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat
malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün
kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici
yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci
maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve
tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir
parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya
kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç
bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
MADDE 73- Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve
kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici
yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin
nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer
verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına
kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı
ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen
veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
MADDE 23- 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde
eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce
kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi
alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu
anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk
eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız
olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden
birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan
belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine
getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye
sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir
tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”
MADDE 24- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası
ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken
yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde
hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2- 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı
olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce
kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en
geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde
değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.
Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici
seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi
seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
