APARTMAN
VE SİTELERDE SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU GEREKTİREN KARARLAR
KMK Madde 42/1’de Kat Maliklerinin Ana Gayrimenkulün
Ortak Alanlarında kendi başlarına bir değişiklik yapamayacağı, Ortak Alanın
düzeninin sağlanması, bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
getirilmesi veya bu alanlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak
tüm yenilik ve ilavelerin, Kat Maliklerini sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
verecekleri karar üzerine yapılacağı belirtilmiştir.
KMK Madde 19 da bir veya birkaç Kat Maliki yapılan
değişiklikten yararlanabilirken ve bunların yapılabilmesi için Kat Maliklerinin
4/5’inin oyu gerekirken, yukarıda bahsedilen Madde 42’den tüm Kat Malikleri
yararlanmakta ve değişikliklerin yapılabilmesi için Kat Maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğuyla verilecek karar üzerine yapılmaktadır.
KMK madde 42/4’ te belirtildiği üzere Kat Maliklerinin
isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma
sisteminin merkezi sistemden bireysel sisteme ya da bireyselden merkezi sisteme
dönüştürülmesi, Kat Maliklerinin sayı ve Arsa payı çoğunluğu ile
verebilecekleri karar üzerinden yapılmaktadır.
Apartman ve Sitelerde Yönetici olarak bir kişi veya
kurul Kat Malikleri tarafından görevlendirilecektir. Yönetici veya Yönetim
Kurulu Kat Malikleri içinden seçilmek zorunda değildir.
Apartman
ve Sitelerde Yönetici;
KMK 34/4 maddesine göre Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
üzerinden atanır. Yani yönetici ataması tüm Kat Maliklerinin hem sayı hem arsa
payı bakımından çoğunluk sağlanması koşuluna bağlanmıştır. Eğer Toplantı yeter
sayısı sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde toplantı
yeter sayısı aranmaksızın yapılacak ikinci toplantıda, Kat Maliklerinin sayı ve
arsa payı yönünden çoğunluğu sağlanamazsa yönetici ataması yapılamayacaktır.
Apartman ve Sitelerde Denetçi/ Denetim Kurulu
Görevi; Yöneticinin görev esnasındaki tutumunu denetlemek ve yaptığı
denetimleri sonucunda rapor oluşturup Kat Maliklerine bildirmektir. Kat Malikleri
kurulu denetim işini, KMK madde 41/4’te belirtildiği üzere kendi aralarında
sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi veya 3 kişilik Denetim
Kuruluna verebilir. Yönetici atamasından farklı olmak üzere Denetimcinin
mutlaka Kat Maliki olması gerekir.
APARTMAN
VE SİTELERDE OY BİRLİĞİ GEREKTİREN KARARLAR
KMK madde 24, Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli
gayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin kullanım amaçlarının düzenlenmesini
içerir.
KMK madde
24/1 de genel yasaklama bulunmakta ve bu yasaklamalara ilişkin hiçbir şekilde
oylama yapılamamakta, dolayısıyla bunlara ilişkin karar verilememektedir.
KMK madde
24/2 de ise; ‘’Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir
bölümünde, sinema, kahvehane, tiyatro, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu
ve emsali, gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastane,
süthane, gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân,
galeri ve çarşı gibi yerler, ancak Kat Malikleri kurulunun oy birliği ile
verecekleri karar ile açılabilir’’ denilmiştir. Kat Maliklerinin, KMK madde
24/2 ye göre alacakları karar, toplantıya katılan Kat Maliklerinin değil tüm Kat
Maliklerinin oy birliği ile alınmış olmalıdır.
KMK madde
45’e göre ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi temlikli tasarruflar
veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla
kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak tüm Kat Maliklerinin oy birliği
ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Bu madde
hükmü emredici nitelikte olup, sayılmış olan temlikli tasarruflar ve önemli
ilerle ilgili kararlar bütün Kat Maliklerinin oy birliği ile alınmadıkça hiçbir
geçerliliği yoktur. Bu şekilde geçersiz olacak bir karar neticesinde
gerçekleştirilecek iş veya işleme dava açabilmek için Kat Malikleri kuruluna müracaat
edilmesine veya kararın iptali için dava açılmasına gerek yoktur.
Bağımsız
bölüm ilave işlemlerinin yapılabilmesinin koşulları KMK madde 44’te
düzenlenmiştir. Kat irtifalı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkulün ortak kısımlarında
yapılacak en mühim değişiklik yeni bağımsız bölüm eklenmesidir. Bu bağımsız
bölümler ana gayrimenkulün üstüne, altına ya da arsa boşluğuna inşa edilebilir.
İlavenin şekli bütün bir kat inşası olabileceği gibi, çekme katın tam kata
çevrilmesi şeklinde de olabilir.
Bu
ilavelerin yapılabilmesi için KMK madde 44’te belirtilen koşullar;
-
Yapılacak
ilaveye, Kat Maliklerinin tamamının oy birliği ile karar verilmelidir.
-
Ana
gayrimenkulün inşaatından sonra toplam bağımsız bölüm sayısına göre yeni arsa
paylarında Kat Maliklerinin tamamı tarafından oy birliği ile tespit
edilecektir.
-
İlave
edilecek olan yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu
memuru huzurunda yapılacak resmi senet ile, KMK madde 14’e göre Kat İrtifakı
kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti
kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan
eski kütük sayfasıyla KMK madde 13’e göre bağlantı sağlanması gerekmektedir.
KMK madde
42/4’e göre Kat Maliklerinin birinin isteği üzerine, ısı yalıtımı, ısıtma
sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden bireysel
sisteme ya da bireyselden merkezi sisteme dönüştürülmesi, Kat Maliklerinin sayı
ve Arsa payı çoğunluğu ile verebilecekleri karar üzerinden yapılmaktadır. Fakat
toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma
sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, Kat Maliklerinin sayı ve arsa
payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerinden yapılır.
APARTMAN VE SİTELERDE BEŞTE DÖRT (4/5) ÇOĞUNLUK GEREKTİRECEK KARARLAR
KMK madde 28/1 de belirtildiği üzere Yönetim Planı;
ana gayrimenkulün yönetim şekli, kullanma amaç ve şekli, Yönetici ve
Denetimcinin alacakları ücret, yönetimle ilgili benzeri hususları düzenler.
KMK madde
28/2 de ise kart irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkulün yönetim
planının tamamı veya bazı hükümleri tüm Kat Maliklerinin 4/5’ inin oyları ile
alınacak bir Kat Malikleri genel kurul kararı ile değiştirilebilecektir. Bu
oran toplantıya katılan değil tüm Kat Maliklerinin 4/5’inin olduğunu önemle
belirtmek gerekir.
Kat Maliklerinin
biri, tüm Kat Maliklerinin 4/5 ‘inin yazılı rızası olmadan ana gayrimenkulün
ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesisler, değişik renkte dış boya ve badana
yaptıramaz. Fakat ortak yer veya tesisteki bir bozukluğun ana yapıya ya da ana
yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmiş
olması durumunda, bu onarım ve güçlendirmenin proje ve tekniğe uygun şekilde
yapılması konusunda Kat Maliklerinin rızası aranmaz. Kat Malikleri kendi
bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek şekilde onarım, tesis veya değişiklik
yapamayacaktır. Taban, tavan ya da duvar ile birbirine bağlantılı bulunan
bağımsız bölümlerin bağlantılı kısımlarında, bu bölüm maliklerinin ortak
rızasıyla ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapabilecektir.
DİĞER KARARLAR VE GENE KURUL
Kat Malikleri
kurulu KMK madde 30 da belirtildiği üzere Kat Maliklerinin sayı ve Arsa Payı
bakımından yarısından fazlasıyla toplanarak oy çokluğu veya oy birliği ile
karar verir.
Bahsedilen
Kat Malikleri sayısı; ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin
sayısıdır. Paydaşlı bağımsız bölümler olması halinde toplantıya bütün paydaşlar
katılabileceği gibi, diğerlerini de temsil etme yetkisi bulunmak şartıyla
içlerinden birinin katılması da mümkündür. Bütün paydaşlar birlikte katılırsa
ayrı ayrı malikler olarak değil tek bir malik olarak değerlendirilmektedir.
Arsa payı
çoğunluğu; toplantı yeter sayısının belirlenmesinde bir diğer husustur. Sayı
olarak toplantıya katılan malikler yeterli olsa bile toplantı yeter sayısının
varlığının kabul edilebilmesi için toplantı yeter sayısının hem pay hem de
paydaş çoğunluğunun aynı anda sağlanması gerekmektedir
Eğer
toplantı yeter sayısı sağlanamaz ve ilk toplantı yapılamazsa; ikinci toplantı
en geç 15 gün sonra yapılmak zorundadır. İkinci toplantıda toplantı yeter
sayısı değil karar yeter sayılarına bakılır.
Ahmet Hüsamettin Kaya
GEA Yönetim A.Ş.
19.03.2024
