Sigorta; genel anlamda önceden ödenen pirim karşılığında, bir kimsenin ya da bir şeyin çeşitli risklere karşı ilerde karşılaşabileceği zararı gidermek için, bu işle uğraşan bir kuruluşla yapılan bağlantı sözleşmesidir. Burada riskler ortak bir havuzda birleştirilir ve risk oluştuğunda zarar havuzdan karşılanır. Aslında bu sistemde herkes birbirinin zararını öder, böylece kimse tek seferde büyük meblağlar ödemek zorunda kalmaz.
Apartman
ve sitelerde 3 çeşit sigorta söz konusudur. Bunlar;
1-
Ortak alan sigortası
2-
Konut sigortası
3-
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Bu
her üç sigorta da konutlarımızı başta deprem olmak üzere çok sayıda riske (deprem,
yangın, makina tesisat arızası, cam kırılması, hırsızlık, sel su baskını, terör
olayları, vb.) karşı korumaktadır. Hepsinin kapsadığı riskler farklıdır, ancak
kapsam arttıkça maliyet de artmaktadır. Bunlardan DASK zorunlu diğerleri ise
isteğe bağlıdır. Bu 3 sigortaya sahip olan kat maliki en fazla korumaya sahip
olur, ama unutulmamalıdır ki bunun bir bedeli vardır.
Yöneticinin
genel yönetim işlerinin görülmesi ile ilgili görevlerini belirten KMK:35/c
maddesi "Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi" şeklindedir. Burada ana
gayrimenkulün sigorta ettirilmesi hususunun Yönetici tarafından yerine
getirilmesi gereken zorunlu bir şart olarak değerlendirildiği söylenebilir.
Ancak
MD:21 " Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi, kat malikleri kurulunca KARARLAŞTIRILABİLİR."
demek suretiyle bu mükellefiyet bir mecburiyet değil kat maliklerinin isteğine
bırakılmış bir husus olarak görülmüştür. Sigorta primlerine katılma borcu
anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine kat malikleri kurulu karar vermişse söz
konusu olur. Kat malikleri kurulunun çoğunlukla alacağı karar ile ve
belirleyeceği değer üzerinden sigorta ettirilmesi halinde, sigorta giderlerine
bütün kat malikleri, (karara olumsuz oy veren kat malikleri de dahil) arsa
payları oranında katılmak zorundadır. İki madde birlikte değerlendirildiğinde
şu sonuca varılır; kat malikleri kurulu anagayrimenkulü sigorta ettirme kararı
alırsa yönetici anagayrimenkulü sigorta ettirmek zorundadır, kat malikleri
sigorta giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat
malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla (ortak alan sigortası) giderilmeyecek
olan zararlarını karşılamak üzere kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve
hesaplarına sigorta ettirebilirler (konut sigortası), bu halde alınacak sigorta
bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki (ortak alan) payları saklı kalmak
üzere yalnız kendilerine ait olur. Bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız
bölümünü sigorta ettirmiş olması onun anagayrimenkulün sigorta bedeline (ortak
alan) esas pirim borcuna ait sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
KMK
21’nci Maddenin son fıkrası "Sigorta hakkındaki emredici hükümler
saklıdır" demektedir. Bir istisna olarak 1999 yılında yürürlüğe giren
Zorunlu Deprem Sigortasına ait kararname ile DASK bağımsız bölümler için
zorunlu hale getirilmiştir. DASK sadece deprem sonrası oluşacak zararları
karşılar. ORTAK ALANLAR İÇİN DASK ZORUNLU DEĞİLDİR. Böylece 1999 yılı ve
sonrasında yaşanacak depremler ve tabii afetler ile oluşacak büyük maddi
kayıplar için kaynak yaratılmak istenmiştir. İskân izninden veya içinde
yaşanmaya başlanmasından itibaren bir ay içinde zorunlu deprem sigortası
yaptırılır. DASK evinizi korur ama eşyaları teminat altına almaz. Bir başka
özelliği de teminatı üst limit ile sınırlıdır. 2019 yılı için bölge ve metre
kare ne olursa olsun pirim üst sınırı 219 ₺, alınabilecek en fazla sigorta
tutarı da 215.000 ₺ dir.
DASK sayfasından alınan bazı bilgiler aşağıdadır.
*ZDS
İLE SUNULAN TEMİNAT NELERİ İÇERİR:
DASK
Zorunlu Deprem Sigortası ile Depremin ve Deprem sonucu meydana gelen yangın,
infilak, tusunami ve yer kaymasının doğrudan neden olacağı maddi zararları,
poliçede belirtilmiş limitler dahilinde karşılar.
Aşağıdaki
belirtilen bina bölümleri, bir arada ya da ayrı olarak teminat kapsamındadır.
Temeller /ana duvarlar/ Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar/ Bahçe Duvarları/ İstinat duvarları/ Tavan ve Tabanlar/ Merdivenler/ Asansörler/ Sahanlıklar/ Koridor çatıları/ Bacalar/ Yapının yukarıdakilerle benzer nitelikteki tamamlayıcı bölümleri.
*APARTMANLARDA
ORTAK ALANLAR İÇİN TEMİNAT SUNULURMU:
Temeller
/ana duvarlar/ Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar/ Bahçe Duvarları/ İstinat
duvarları/ Tavan ve Tabanlar/ Merdivenler/ Asansörler/ Sahanlıklar/ Koridor çatıları/
Bacalar/ Yapının yukarıdakilerle benzer nitelikteki tamamlayıcı kısımlarında
deprem sebebiyle meydana gelen hasarlar teminat kapsamındadır.
*SİTE
YÖNETİMİ TÜM BİNALARI SİGORTALAMAK İSTEDİĞİNDE, TÜM DAİRELERE ULAŞILAMIYORSA,
TÜMÜNÜ SİGORTALATMAK İÇİN NE YAPMALI:
Site yönetimi olarak ‘’Sigorta Ettiren’’ sıfatı ile tüm dairelerin Zorunlu Deprem Sigortası yaptırılabilir. Bina/ Apartman yöneticileri tarafından tüm bağımsız bölümlerin sigortalanması durumunda %20 indirim uygulanır.
Hasar
meydana gelmesi halinde anagayrimenkulün tamamı harap olursa sigorta bedeli
arsa payı oranında paylaştırılacaktır. Hasar yalnız bir ya da birkaç bağımsız
bölüm veya eklentisinin ya da ortak yerlerden bir kısmının hasara uğraması
halinde ise alınacak sigorta bedeli, hasara uğrayan yerlerin onarımına yine
arsa payı oranında harcanacaktır.
Sigorta
ettirilen anagayrimenkulün ortak alan sigorta primleri, anagayrimenkulün
tamamına ait olup KMK:MD:20 gereğince ortak giderdir.
Sonuç
olarak KMK; anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi zorunluluğunu getirmemiş,
ancak kat malikleri kurulu karar alırsa, kat malikleri kurulunun belirleyeceği
değer üzerinden sigorta ettirileceği esasını kabul etmiştir. Bu durumda sigorta
bedeline tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmakla yükümlü kılınmıştır.
Sigorta
bedelinin kat malikleri kurulunca belirleneceğinin belirtilmesine rağmen bu
bedelin sigorta şirketleri tarafından belirlenmesi olağan bir prosedür olarak
kabul edilmelidir.
Toplu
yapılarda tüm toplu yapı kapsamındaki yapıların sigorta ettirilmesi bakımından
toplu yapı kat malikleri kurulunun (temsilciler kurulu öngörülmüşse temsilciler
kurulunun), buna karşılık blok yapıların sigorta ettirilmesinde blok kat
malikleri kurulunun, ortak yer ve tesislerin sigorta ettirilmesinde ise bu
yerlerin kendilerine özgülendiği bağımsız bölüm kat malikleri kurulunun kararı
gerekecektir.
Ahmet Hüsamettin Kaya
GEA YÖNETİM A.Ş.
Genel Müdür
19.06.2020
