APARTMAN VE SİTELERİN GELİR VERGİSİ AÇISINDAN KONUMU
Apartman ve siteler gibi toplu yaşam
alanlarının gelir getirici faaliyetlerinin vergi kanunları karşısındaki
durumunu netleştirebilmek için söz konusu yönetimlerin hukuki olarak
kişiliklerinin ortaya konması gerekir. Şöyle ki ‘’gerçek kişi’’ olan
insanlar dışında hukukta tanımlanan diğer bir hukuki kişilik türü “tüzel
kişiliktir’’.
Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre tüzel
kişilik; “başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi toplulukları ve
belli bir amaca özgülenmiş olan bağımsız mal toplulukları” olarak
tanımlanmıştır. Tüzel kişiler cins, yaş, hısımlık gibi yaradılış gereği insana
özgü niteliklere bağlı olanlar dışında gerçek kişilerdeki gibi hak ehliyetine
ve fiil ehliyetine sahiptirler. Karar organları aracılığı ile gerçek kişilerden
ayrı olarak kendi iradelerini kullanabilirler, haklardan yararlanabilir ve borç
altına girebilirler. Bu haklar ve borçlar gerçek kişilerin üzerinde değil tüzel
kişilerin üzerinde olmuş sayılır.
Apartman ve site yönetimlerinin ise böyle bir
tüzel kişiliği yoktur. Söz konusu oluşumlar için
KMK hükümlerine göre yönetimler oluşturulmakta ve ortak ihtiyaçların
karşılanmasına yönelik faaliyetler bu yönetimler tarafından vekil sıfatıyla
yerine getirilmektedir. Ancak KMK kapsamında kat malikleri kurulu onayı
olmadıkça kanunen verilen görevlere bağlı işlemler (Madde 35 ve 36) ve işletme
projelerinin onaylanması yoluyla (Madde 37) harcamalara yönelik aldıkları
yetkiler dışında vekil konumundaki apartman ve site yönetimlerine (Madde 38)
kat malikleri kararı olmadıkça tasarrufta bulunma yetkisi verilmemiştir
(örneğin Madde 24, 28, 41, 44 ve 45).
Nitekim söz konusu teşekküller KMK başta olmak
üzere kanunların emredici kuralları ile yönetim planına uygun bir şekilde kat
malikleri kurulu tarafından verilen kararlara göre yönetilir. Kat malikleriyle
külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler; kat malikleri kurulunun söz
konusu kararlarına uymakla yükümlüdürler (KMK Madde 32). Dolayısıyla apartman
ve site yönetimlerinin ne gerçek ne de tüzel kişiliği vardır.
Söz konusu yönetimler “tüzel kişiliği olmayan
teşekkül” olarak tespit edilebilir. Ortada bir tüzel kişilik olmadığı halde
apartman ve sitelerde ortak hareket etmeyi ve katılımı zorunlu kılan bir takım
tüketime ve kullanıma yönelik faaliyetler nedeniyle pek çok harcama
yapılmaktadır. Örneğin, ortak alanlara yönelik ısınma, aydınlatma, güvenlik,
peyzaj hizmetleri gibi çeşitli şekillerde meydana gelen genel giderler konut
sahiplerinin parasal katkılarını zorunlu kılmaktadır. Para akışının bulunduğu
finansal faaliyet yönetim, organizasyon ve sistem gerektirmektedir. Meydana
gelen bu boşluk uygulamada apartman/site yönetimi adı altında oluşturulan
KMK’ya uygun yönetim örgütlenmesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Ancak apartman ve site yönetimlerinin tüzel
kişiliği olmaması gelir elde etmelerinin önünde engel de değildir. Kat
Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine önemli yönetim işleri kapsamında tasarrufta
bulunabilme yetkisi vermiştir (Madde 45). Bir başka ifadeyle emredici kurallar
ile yönetim planına bağlı olarak usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı ile
ortak alanlardan gelir elde etmek mümkündür.
Örneğin; ortak
alanların kiralanması veya işletilmesi yoluyla kat malikleri gelir elde eden
faaliyetlerde bulunabilir. Sosyal tesislerin veya otopark alanlarının
işletilmesi, havuz kullanımının günlük ya da aylık bedellerle özellikle kat
malikleri dışındaki kişilere açık hale getirilmesi, reklam amaçlı bina ya da
asansör duvarlarının kiralanması, kapıcı dairesinin ya da ortak alandaki başka
bir bölümün konut ya da işyeri olarak kiraya verilmesi gibi çeşitli yollarla
gelir elde edilebilir.
İşte bu durumlarda elde edilen gelirin kime
ait olduğu da apartman ve site yönetiminin hukuki kişiliği ile sonuca bağlanır.
Dolayısıyla tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman ve site yönetimleri gelir
elde etmeleri durumunda, elde edilen gelir yönetimin değil, kat maliklerinin
geliri olarak kabul edilir. Vekil sıfatıyla hareket eden yönetim kat malikleri
adına gelir elde eder ve gelir kat maliklerinin özelinde vergiye tabi tutulur.
Sonuç itibariyle kat malikleri arsa payları
oranında (KMK Madde 16) yeri geldiğinde ticari kazanç sahibi olabilirken, yeri
geldiğinde gayrimenkul sermaye iradı sahibi olabilmektedir. Bahse konu gelirler
kat malikleri tarafından yönetimin kullanımına ve tasarrufuna bırakılsa da
sonuç değişmeyecektir. Zira esas mükellef konumunda olan kat malikleridir. Elde
ettikleri gelirler kadar “menfaat” temin ettiklerinden aksi yönde düzenlemeler
yapılsa dahi, örneğin KMK uyarınca yönetim planında bu yönde düzenleme olması
ya da kat maliklerince münferiden karar alınması gibi durumlarda mükellef yine
kat malikleridir.
Nitekim yönetim planları KMK açısından
sözleşme niteliğinde olduğundan (KMK Madde 28), vergi idaresini bağlayıcı
durumda sayılmayacaktır. Çünkü Vergi Usul Kanunu (VUK) gereği mükellefiyete
veya vergi sorumluluğuna özgü özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamamaktadır
(VUK Madde 8/3). Bu düzenlemeler uyarınca elde edilen gelirler “arsa payı”
oranında dağıtım dikkate alınarak, kat maliklerinin gelirleri sayılır.
