ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ
Anagayrimenkulde Site Yönetimi ile ilgili üç
organ vardır. Bunlardan ikisi yönetim birisi ise denetim organıdır. Bu
organlar;
a. Kat malikleri kurulu (genel kurul) =
YASAMA
b. Yönetici /Yönetim kurulu. = YÜRÜTME
c. Denetçi /Denetim kurulu = YARGI/DENETİM
Kat mülkiyeti birliğinin en önemli organı kat
malikleri kurulu (Genel kurul) dur. Bu kuruldan bahsedebilmek için malik sayısı
ve bağımsız bölüm sayısı iki den fazla olmalıdır. Anagayrimenkul, Kat Malikleri
Kurulunca (Genel Kurul) yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
(KMK.MD:27): Yönetim; Anagayrimenkulün (Ana gayrimenkul;
Arsa ile beraber ana yapı, ortak yerler, bağımsız bölüm ve eklentilerden
meydana gelir) gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı
için gereken fiil ve hukuki işlemlerdir.
Burada önemli olan konu kurulun anagayrimenkulü sözleşme, yönetim planı ve kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla alacağı kararlarla yönetmesidir. Kanunlarda yer alan hükümlerin bazıları emredici bazıları ise yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Yedek hukuk kurallarının aksi kişiler tarafından kararlaştırılabilir ama aksi kararlaştırılmazsa kanunda yazan geçerlidir. Emredici hukuk kuralları ise kanunlar tarafından uyulması mecburi kılınmış olan kurallardır. Aksine bir hukuki işlem yapılamaz yani kişisel irade ile değiştirilemez. Emredici kurallara aykırı yapılan işlemler YOKLUK VE BUTLAN (Hukuki işlemin çürük, temelsiz, geçersiz olma hali) ile sakattır.
ÖRNEK:
KMK.MD:34/d; EMREDİCİ BİR HUKUK KURALIDIR.” Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de
arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” Bu hüküm emredici olduğu
için bundan daha az bir çoğunlukla yapılan yönetici seçimi yok hükmündedir.
KMK.MD:20/a, b; YEDEK HUKUK KURALIDIR. “Kat maliklerinden her biri aralarında
başka türlü anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı. Kaloriferci, bahçıvan ve bekçi
giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa EŞİT olarak,
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve
bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve
giderler için toplanacak avansa kendi ARSA PAYI oranında katılmakla
yükümlüdür.”
Bu madde de “kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediği için giderleri başka bir
ölçüye göre (örneğin yakıt giderini petek sayısına göre) yönetim planında
yazmak veya oy birliğiyle kat malikleri kurulunda karar almak kaydıyla paylaştıra bilirler. Kat malikleri kendi aralarında başka türlü bir ölçü belirlemezlerse
KMK. MD: 20’a, b deki ölçü uygulanır.
Tüm kat malikleri alınacak bu kararlara uymakla yükümlüdür. Karara razı olmayan malik kararın iptali için mahkemeye başvurabilir.
Kurul kararları kurulun başka bir kararıyla veya mahkemenin kararıyla iptal edilmedikçe geçerliliğini sürdürür. Mahkeme kurul kararını iptal edebilir ama kurulun yerine geçerek kendisi bir karar veremez, bu yetki sadece kat malikleri (genel) kurulunundur.
KAT MALİKLERİ KURULUNUN TÜZEL KİŞİLİĞİ
YOKTUR. Aynı konuda iki
kurul kararı varsa son karar uygulanır. Kiracıların bu toplantılara gözlemci
olarak katılmalarında ve dileklerini iletmelerinde bir sakınca yoktur. Ancak
Kat Malikinden Vekalet almadıkça oylamaya katılamaz.
Toplu yapılarda ise durum biraz farklılaşmakta ve kurul sayısı artış göstermektedir.
KMK. 9 NCU BÖLÜM MD: 69 gereğince bu kurullar Blok kat malikleri kurulu, Ada kat malikleri kurulu ve Toplu yapı kat malikleri kuruludur. 5711 sayılı kanun ile toplu yapılarda kat malikleri kurulunun yanında birde temsilcilik sistemi (temsilciler kurulu) getirilmiştir.
Yönetim Planında gösterilmek kaydıyla bu
kurullar yetkilerini; Ada temsilciler kurulu ve Toplu yapı temsilciler kuruluna
devredebilirler. Eğer yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler
kurulu Blok yöneticileri ve Blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticilerinden
oluşur.
Toplu Yapı Yönetimi ile ilgili hükümler emredici
olmadığı için, Toplu Yapı bünyesine uygun olarak yapılan iyi bir Yönetim Planı
ile pek çok sorun önceden çözülebilmektedir.
KAT MALİKLERİ KURULUNUN (GENEL KURULUN)
GÖREVLERİ
1. Anagayrimenkulü sözleşme, yönetim planı ve
kanun hükümleri uyarınca vereceği kararlara göre yönetmek.
2. Kat malikleri arasında veya bunlarla
yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan
anlaşmazlıkları çözmek ve karara bağlamak.
3. Aralarından veya dışardan seçecekleri bir
kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) anagayrimenkulün
yönetimini vermek. Bunun için yapılacak seçimde yöneticiyi/yönetim kurulunu kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçmek.
4. Haklı bir sebebin çıkması halinde
yöneticiden teminat göstermesini istemek.
5. İşletme projesini kabul etmek, projeye itiraz
edilirse işletme projesini yeniden incelemek, projeyi ya aynan kabul etmek veya
yeni bir işletme projesi yapmak.
6. Yönetim planında yazılı zamanlarda böyle
bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde gelir giderlerle
ilgili yöneticinin/yönetim kurulunun hesap vermesini sağlamak.
7. Kat malikleri arasından atanmış
yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne
oranda katılacağına karar vermek.
8. Yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı
denetlemek ve haklı bir sebebin çıkması halinde her zaman değiştirmek.
9. Yönetim planında belirtilen zamanlarda,
eğer böyle bir zaman belirtilmemişse üç ayda bir (haklı bir sebebin çıkması
halinde her zaman) hesapları denetlemek.
10. Denetim işini kendi aralarından sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetleme
kuruluna vermek (zorunlu değil).
11. Yönetim planı yapmak, gerektiği zaman
yönetim planını değiştirmek
12. Yönetmelik, Yönerge, Devamlı talimat ve
Talimat yapmak ve gerektiği zamanlarda değişiklik yapmak.
13. Anagayrimenkulü tayin edeceği değer
üzerinden sigorta ettirmek, aksine sözleşme yoksa sigorta giderlerini arsa payı
oranında kat maliklerine paylaştırmak.
14. KMK: MD-4’te sayılanların dışında
sözleşme ile ortak yer belirlemek. (Gerekiyorsa)
15. Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmaya 4/5’nin
yazılı rızasıyla onay vermek.
16. Ortak yerlerin düzgün veya bunları
kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde
edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilavelere sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile karar vermek.
17. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt
dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi
sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
karar vermek. (NOT: Toplam inşaat alanı 2000 m2 ve üzeri olan binalarda merkezi
ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesine oy birliği ile karar
vermek.)
18. Çok masraflı ve lüks harcamalara
masrafları kendileri tarafından ödenmek şartıyla isteyen kat malikleri ile
karar vermek.
19. Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat
yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24.
Maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesine oy
birliği ile karar vermek.
20. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması,
arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi
temliki tasarruflar veya apartmanın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam
maksadıyla kiralanması gibi önemli işlere oy birliği ile karar vermek.
21. Anagayrimenkulün genel giderlerine
katılma ölçüsünü isterse oybirliği ile KMK: MD-20 dışındaki ölçü dışında
belirlemek.
22. 25nci madde gereğince çekilmezlik hali
meydana geldiğinde bu kat maliki hakkında bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme
en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat
maliklerine arsa payı oranında devredilmesi için dava açılmasına aksi
kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
karar vermek.
23. Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak
gösterilen bağımsız bir bölümüne sinema, kahvehane, bar, gibi eğlence yeri,
fırın, lokanta gibi gıda ve beslenme yeri, basımevi, dükkân vb. yerlerin açılması
için oy birliği ile karar vermek.
24. Yılda bir defadan az olmamak üzere
yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer zaman gösterilmemişse her takvim
yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanmak. (Toplu yapılarda en geç iki
yılda bir, eğer zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde)
25. Önemli bir sebebin çıkması halinde
yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine
olağanüstü olarak toplanmak.
Ahmet
Hüsamettin Kaya
GEA
Yönetim A.Ş.
Genel
Müdür
04.07.2020
