Aktekke Mah. Yalçın Cad. Barutçuoğlu Plaza No:22/A Kat: 5 Daire: 20 Kastamonu 0 850 532 32 07
Ana Sayfa Blog Anagayrimenkulün yönetimi

Anagayrimenkulün yönetimi

ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

Anagayrimenkulde Site Yönetimi ile ilgili üç organ vardır. Bunlardan ikisi yönetim birisi ise denetim organıdır. Bu organlar;

a. Kat malikleri kurulu (genel kurul) = YASAMA

b. Yönetici /Yönetim kurulu.          = YÜRÜTME

c. Denetçi /Denetim kurulu            = YARGI/DENETİM

 KAT MALİKLERİ KURULU (GENEL KURUL)

Kat mülkiyeti birliğinin en önemli organı kat malikleri kurulu (Genel kurul) dur. Bu kuruldan bahsedebilmek için malik sayısı ve bağımsız bölüm sayısı iki den fazla olmalıdır. Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulunca (Genel Kurul) yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

(KMK.MD:27): Yönetim; Anagayrimenkulün (Ana gayrimenkul; Arsa ile beraber ana yapı, ortak yerler, bağımsız bölüm ve eklentilerden meydana gelir) gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken fiil ve hukuki işlemlerdir.

  KAT MALİKLERİ KURULU (GENEL KURUL); Anagayrimenkulün en üst ve en yetkili Yönetim ve Karar organıdır. Aynı zamanda kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya yöneticiler ile denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkları da çözen organdır. Diğer organlar olan yönetici (yönetim kurulu) ve denetçi (denetim kurulu) nin üstünde yer alır. Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün tapuda kayıtlı bütün kat maliklerinden oluşur.

Burada önemli olan konu kurulun anagayrimenkulü sözleşme, yönetim planı ve kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla alacağı kararlarla yönetmesidir. Kanunlarda yer alan hükümlerin bazıları emredici bazıları ise yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Yedek hukuk kurallarının aksi kişiler tarafından kararlaştırılabilir ama aksi kararlaştırılmazsa kanunda yazan geçerlidir. Emredici hukuk kuralları ise kanunlar tarafından uyulması mecburi kılınmış olan kurallardır. Aksine bir hukuki işlem yapılamaz yani kişisel irade ile değiştirilemez. Emredici kurallara aykırı yapılan işlemler YOKLUK VE BUTLAN (Hukuki işlemin çürük, temelsiz, geçersiz olma hali) ile sakattır.

 

ÖRNEK:

KMK.MD:34/d; EMREDİCİ BİR HUKUK KURALIDIR.” Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” Bu hüküm emredici olduğu için bundan daha az bir çoğunlukla yapılan yönetici seçimi yok hükmündedir.

KMK.MD:20/a, b; YEDEK HUKUK KURALIDIR. “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

a) Kapıcı. Kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa EŞİT olarak,

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi ARSA PAYI oranında katılmakla yükümlüdür.”

Bu madde de “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediği için giderleri başka bir ölçüye göre (örneğin yakıt giderini petek sayısına göre) yönetim planında yazmak veya oy birliğiyle kat malikleri kurulunda karar almak kaydıyla paylaştıra bilirler. Kat malikleri kendi aralarında başka türlü bir ölçü belirlemezlerse KMK. MD: 20’a, b deki ölçü uygulanır.

Tüm kat malikleri alınacak bu kararlara uymakla yükümlüdür. Karara razı olmayan malik kararın iptali için mahkemeye başvurabilir.

Kurul kararları kurulun başka bir kararıyla veya mahkemenin kararıyla iptal edilmedikçe geçerliliğini sürdürür. Mahkeme kurul kararını iptal edebilir ama kurulun yerine geçerek kendisi bir karar veremez, bu yetki sadece kat malikleri (genel) kurulunundur.

 

KAT MALİKLERİ KURULUNUN TÜZEL KİŞİLİĞİ YOKTUR. Aynı konuda iki kurul kararı varsa son karar uygulanır. Kiracıların bu toplantılara gözlemci olarak katılmalarında ve dileklerini iletmelerinde bir sakınca yoktur. Ancak Kat Malikinden Vekalet almadıkça oylamaya katılamaz.

Toplu yapılarda ise durum biraz farklılaşmakta ve kurul sayısı artış göstermektedir.

KMK. 9 NCU BÖLÜM MD: 69 gereğince bu kurullar Blok kat malikleri kurulu, Ada kat malikleri kurulu ve Toplu yapı kat malikleri kuruludur. 5711 sayılı kanun ile toplu yapılarda kat malikleri kurulunun yanında birde temsilcilik sistemi (temsilciler kurulu) getirilmiştir.

Yönetim Planında gösterilmek kaydıyla bu kurullar yetkilerini; Ada temsilciler kurulu ve Toplu yapı temsilciler kuruluna devredebilirler. Eğer yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu Blok yöneticileri ve Blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticilerinden oluşur.

Toplu Yapı Yönetimi ile ilgili hükümler emredici olmadığı için, Toplu Yapı bünyesine uygun olarak yapılan iyi bir Yönetim Planı ile pek çok sorun önceden çözülebilmektedir.

 

KAT MALİKLERİ KURULUNUN (GENEL KURULUN) GÖREVLERİ

1. Anagayrimenkulü sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca vereceği kararlara göre yönetmek.

2. Kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmek ve karara bağlamak.

3. Aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) anagayrimenkulün yönetimini vermek. Bunun için yapılacak seçimde yöneticiyi/yönetim kurulunu kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçmek.

4. Haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticiden teminat göstermesini istemek.

5. İşletme projesini kabul etmek, projeye itiraz edilirse işletme projesini yeniden incelemek, projeyi ya aynan kabul etmek veya yeni bir işletme projesi yapmak.

6. Yönetim planında yazılı zamanlarda böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde gelir giderlerle ilgili yöneticinin/yönetim kurulunun hesap vermesini sağlamak.

7. Kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne oranda katılacağına karar vermek.

8. Yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı denetlemek ve haklı bir sebebin çıkması halinde her zaman değiştirmek.

9. Yönetim planında belirtilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman belirtilmemişse üç ayda bir (haklı bir sebebin çıkması halinde her zaman) hesapları denetlemek.

10. Denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetleme kuruluna vermek (zorunlu değil).

11. Yönetim planı yapmak, gerektiği zaman yönetim planını değiştirmek

12. Yönetmelik, Yönerge, Devamlı talimat ve Talimat yapmak ve gerektiği zamanlarda değişiklik yapmak.

13. Anagayrimenkulü tayin edeceği değer üzerinden sigorta ettirmek, aksine sözleşme yoksa sigorta giderlerini arsa payı oranında kat maliklerine paylaştırmak.

14. KMK: MD-4’te sayılanların dışında sözleşme ile ortak yer belirlemek. (Gerekiyorsa)

15. Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmaya 4/5’nin yazılı rızasıyla onay vermek.

16. Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilavelere sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermek.

17. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermek. (NOT: Toplam inşaat alanı 2000 m2 ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesine oy birliği ile karar vermek.)

18. Çok masraflı ve lüks harcamalara masrafları kendileri tarafından ödenmek şartıyla isteyen kat malikleri ile karar vermek.

19. Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. Maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesine oy birliği ile karar vermek.

20. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarruflar veya apartmanın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli işlere oy birliği ile karar vermek.

21. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma ölçüsünü isterse oybirliği ile KMK: MD-20 dışındaki ölçü dışında belirlemek.

22. 25nci madde gereğince çekilmezlik hali meydana geldiğinde bu kat maliki hakkında bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payı oranında devredilmesi için dava açılmasına aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermek.

23. Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümüne sinema, kahvehane, bar, gibi eğlence yeri, fırın, lokanta gibi gıda ve beslenme yeri, basımevi, dükkân vb. yerlerin açılması için oy birliği ile karar vermek.

24. Yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanmak. (Toplu yapılarda en geç iki yılda bir, eğer zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde)

25. Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü olarak toplanmak.

 

 

                                           Ahmet Hüsamettin Kaya

                                           GEA Yönetim A.Ş.

                                           Genel Müdür

                                           04.07.2020

site yönetimi,apartman yönetimi,kat malikleri genel kurulu
Foto Galeri